Quyết định phê duyệt quy hoạch
chi tiết BV Quốc tế Hà Đông và TTTM Aeon Mall chỉ mới được UBND TP Hà Nội ban
hành ngày 26/5/2017 vừa qua nhưng từ hồi giữa đầu tháng 3/2017, BIM Group đã biết
chắc và công bố "rầm rộ".
Vị trí xây TTTM Aeon Mall trong đất
Bệnh viện Quốc tế Hà Đông
|
Vừa qua, khu đất vốn được quy hoạch
làm Dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông đã được UBND TP Hà Nội điều chỉnh quy hoạch,
gắn thêm nội dung xây trung tâm thương mại rộng 9,5 ha trong khu đất này (tổng
diện tích 16,7 ha).
Trong khi đó, theo phản ánh của
người dân với chúng tôi ngày 30/5, đại diện các hộ dân có đất tại khu vực được
quy hoạch xây trung tâm thương mại này cho biết, họ không hề được thông báo hay
nhận một văn bản chính thức nào từ cơ quan chức năng và chủ đầu tư về quyết định
chuyển đổi một phần khu đất trong bệnh viện để xây trung tâm thương mại. Việc
chuyển đổi này chỉ là thông tin miệng họ nghe ngóng được từ trước đó. Hiện các
hộ dân có đất tại đây vẫn chưa chấp thuận với phương án giải phóng mặt bằng và
nhận tiền đền bù. Họ vẫn đang tiếp tục cắm cọc, căng biển ở khu đất phản đối việc
cưỡng chế.
Đáng chú ý, quyết định về việc
phê duyệt quy hoạch chi tiết Bệnh viện Quốc tế Hà Đông và Trung tâm thương mại
(Aeon Mall) chỉ mới được UBND TP Hà Nội ban hành ngày 26/5/2017 vừa qua nhưng
trước đó, hồi giữa đầu tháng 3/2017, BIM Group đã công bố việc ký kết hợp đồng
hợp tác với Aeon Mall về việc đầu tư dự án Trung tâm thương mại tiếp theo của
Aeon Mall tại khu đất được giao cho BIM Group quy hoạch xây Bệnh viện Quốc tế
Hà Đông. Thậm chí phía BIM Group còn biết trước chính xác dự án trung tâm
thương mại Aeon Mall sẽ được duyệt chiếm 57% diện tích (9,5 ha) tại khu đất ban
đầu được quy hoạch xây bệnh viện này.
Điều chỉnh quy hoạch có đúng quy
trình?
Một vấn đề khiến dư luận quan tâm
nữa đó là việc điều chỉnh quy hoạch trong tình trạng như trên có đúng theo quy
trình của pháp luật hay không và việc điều chỉnh như vậy có ảnh hưởng như thế
nào đối với quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cũng như với vấn đề quy hoạch
đô thị?
Trao đổi với PV, PGS.TS Nguyễn
Đình Thám - Bộ môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội, cho
hay, dự án đã đc phê duyệt là bệnh viện, giờ lại đổi mục đích một phần dự án,
khu đất. Như vậy mục tiêu của dự án ban đầu không còn nữa, thì tất cả mọi cái
phải làm lại từ đầu.
Ông Thám cho hay, về quy trình
chuyển đổi quy hoạch, quy hoạch ban đầu là bệnh viện, trung tâm y tế, mang ý
nghĩa xã hội nhiều hơn, thuộc dự án loại A, tức là có tính phúc lợi xã hội. Còn
khi đã chuyển sang trung tâm thương mại lại là mục đích kinh doanh. Hai mục đích
khác nhau. Về nguyên tắc, khi dự án được duyệt rồi thì mục tiêu của dự án không
được thay đổi. Còn khi mục tiêu của dự án thay đổi thì phải lập lại dự án từ đầu.
Mà dự án cũ nếu có điều chỉnh được thì khi đó mới được lập dự án mới để chồng
lên đó. Nếu dự án cũ chưa có sự điều chỉnh mà dự án mới đã được duyệt quy hoạch
ở khu đất đó thì về nguyên tắc là không đúng.
Vấn đề thứ 2, nguyên tắc khi duyệt
một dự án là phải đánh giá tác động môi trường. Ở đây cần phải xem xét việc xây
trung tâm thương mại trong bệnh viện thì có ảnh hưởng đến sức khỏe, ảnh hưởng đến
sinh hoạt của bệnh nhân ở đó hay không. Như vậy, cái dự án thứ 2 (dự án trung
tâm thương mại) phải được lập riêng và phê duyệt riêng, chứ không phải nằm
trong tổng thể dự án ban đầu. Cần phải có đánh giá tác động môi trường đầy đủ,
trong đó có tác động đến bệnh viện.
Cũng theo PGS.TS Thám, ở các nước
trong khu vực và trên thế giới, việc quy hoạch xây trung tâm thương mại trong bệnh
viện rất hiếm xảy ra, và đây không phải là mô hình được khuyến khích vì rất nhiều
lý do. Trung tâm thương mại kiểu gì cũng có ăn uống, vui chơi giải trí, mật độ
dân đông, xe cộ qua lại nhiều, tiếng ồn… Mà những điều này ảnh hưởng không nhỏ
tới bệnh viện, tới sức khỏe và môi trường sống của bệnh nhân cũng như các y bác
sĩ. Không những vậy việc xây trung tâm thương mại trong bệnh viện thì chính
trung tâm thương mại cũng bị ảnh hưởng nhiều, vì bệnh viện là nơi dễ lây truyền
nhiều bệnh dịch, tâm lý số đông thường không muốn tới gần. Nhiều bệnh viện khi
xây dựng phải quy định cách ly khu dân cư, khu thương mại dịch vụ một không
gian nhất định.
Bên cạnh đó, trong quy hoạch xây
dựng bệnh viện cũng có quy định cụ thể về các công trình phụ, khuôn viên, cây
xanh, khu vực để xe, đường xá…, nhất là bệnh viện chuẩn quốc tế như mục tiêu của
dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế Hà Đông. Tất cả những thứ này cần một quỹ đất
nhất định để xây dựng. Việc xây trung tâm thương mại trong bệnh viện liệu có đảm
bảo được nguồn quỹ đất công trình phụ cho bệnh viện?
“Tôi nghĩ dân người ta phản đối
cũng có lý của người ta. Đất theo luật khi chuyển đổi sang mục đích phục vụ
phúc lợi xã hội, công cộng hoặc mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia thì người
dân sẽ được thu hồi và bồi thường theo một cách. Còn khi chuyển đổi từ mục đích
an ninh, xã hội, công cộng sang kinh doanh thương mại thì tiền đền bù thu hồi đất
nó khác, chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân. Nhưng ở đây theo phản ánh
thì người dân họ không được thông báo chính thức về việc chuyển đổi quy hoạch
này, và hiện họ vẫn không chấp nhận mức giá đền bù hơn 200.000 đồng/m2. Như vậy
việc giải quyết chưa được hợp tình hợp lý, chưa hài hòa lợi ích giữa các bên
chính quyền – người dân – doanh nghiệp.
Đất sinh nhai, cơ nghiệp bao
nhiêu năm của họ bỗng một ngày bị thu hồi và được đền bù với một cái giá quá thấp
chỉ vài trăm nghìn/m2, sau đó bán lại với giá vài chục triệu đồng/m2 thì ai mà
chịu được”, ông Thám nói.
Theo ông Thám, vụ việc này khiến
ông nghĩ tới những bất cập trong một số vụ thu hồi đất gây nóng dự luận trước
đó. Khi thu hồi đất với mục đích quốc phòng thì dân người ta sẵn sàng đồng thuận,
nhưng khi thu hồi với mục đích kinh doanh thương mại thì cần phải minh bạch, rõ
ràng với dân ngay từ đầu và phải có chính sách đền bù thỏa đáng.
“Làm việc gì cũng phải có sự đồng
thuận của người dân. Trong việc này người dân người ta có cảm giác như mình bị
lừa, lúc đầu thu hồi đất của họ với mục đích này nhưng sau đó lại chuyển sang mục
đích khác. Mà giá đền bù thì quá thấp nên họ không chấp thuận. Tôi rất hiểu cảm
giác của người dân”, ông Thám nói.
Theo Luật sư Mạc Kính Thi, Đoàn
Luật sư TP Hà Nội, thực tế quy phạm pháp luật về cấp phép các dự án ở Việt Nam
hiện không có quy định nào hạn chế việc xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại kết
hợp với bệnh viện, miễn sao khi xây các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn phải
đảm bảo đúng công năng của các dự án thành phần và tuân thủ đúng các quy định của
pháp luật trong quá trình đầu tư và vận hành.
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, đặc
biệt là ở các thành phố lớn trong suốt hơn 1 thập kỷ qua, tình trạng xin cấp
phép các dự án ban đầu có mục đích phúc lợi xã hội nhưng sau khi được cấp phép
lại chuyển đổi sang mục đích kinh doanh thương mại là rất phổ biến. Nó giống
như một chiêu bài của các chủ đầu tư để vừa được hưởng ưu đãi đối với các dự án
phúc lợi xã hội, vừa được giao đất để từ đó chuyển đổi mục đích sử dụng thành
các trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư… Tuy nhiên, việc chuyển đổi này sẽ
gây ra những hệ lụy về mặt tâm lý của người dân có đất bị thu hồi. Lẽ thường họ
sẽ không ủng hộ chủ trương chuyển đổi này. Vì với thực trạng các công trình xã
hội ở Việt Nam thiếu như hiện nay thì họ mong muốn các công trình xã hội phải
được quy hoạch, xây dựng chuyên biệt. Họ cần những bệnh viện có quy mô hơn là cần
các trung tâm thương mại quy mô. Hơn nữa, câu chuyện đền bù đất cho người dân để
xây dựng các dự án xã hội sẽ rất khác so với việc đền bù đất cho dự án có mục
đích kinh doanh thương mại. Công tác chuyển đổi quy hoạch, thu hồi và đền bù đất
cho dân sẽ có nhiều bất ổn nếu như việc này không được thực hiện một cách minh
bạch và thỏa đáng.
Về vấn đề điều chỉnh quy hoạch có
đúng theo quy trình của pháp luật hay không, trao đổi với PV, Luật sư Trương Quốc
Hòe, Trưởng Văn phòng luật sư Interla, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho hay, căn cứ
vào Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì việc điều chỉnh quy hoạch đối với
một lô đất trong khu vực quy hoạch được quy định: Trong trường hợp cần phải điều
chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ trong khu vực
đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào Quy chuẩn
về quy hoạch đô thị; điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị hoặc
khu vực, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị để quyết định việc điều chỉnh
thông qua việc cấp giấy phép quy hoạch theo quy định tại Điều 71 của Luật Quy
hoạch đô thị năm 2009.
Đồng thời, việc điều chỉnh ranh
giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của lô đất phải bảo đảm
không làm ảnh hưởng đến tính chất, không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường
và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị và khu vực.
Mặt khác, theo ông Hòe, quy định
tại Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Thông tư 12/2016/TT-BXD
và Quyết định 72/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội thì việc điều chỉnh quy
hoạch trong trường hợp này phải tuân thủ theo 3 bước. Thứ nhất, lập đồ án quy
hoạch chi tiết (ở đây là Quy hoạch chi tiết Bệnh viện Quốc tế Hà Đông và Trung
tâm thương mại, tỷ lệ 1/500). Tiếp đó là thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết. Cuối
cùng là phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.
Như vậy, theo Luật sư Hòe, trong
trường hợp này, việc điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Bệnh viện
quốc tế Hà Đông nếu tuân thủ theo quy trình và các điều kiện như trên thì mới
đúng quy định của pháp luật, còn nếu không thì là sai quy trình.
Không có nhận xét nào: